小さめの部屋だから、全部やり直す必要があるのか迷っている。
巣鴨陽光ハイツは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
豊島区巣鴨1丁目にある1977年12月築(築49年)のSRC造・10階建てで、総戸数は約134戸です。分譲主は陽光で、JR山手線・都営三田線の巣鴨駅まで徒歩3分の立地です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例の専有面積は約17〜42㎡と小さめなので、表の欄より下がる前提で見てください。
この記事では、築49年・10階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築49年なので配管は交換を前提に考える
- 巣鴨駅徒歩3分は搬入と近隣配慮を決める
- 約17〜42㎡の小さめの広さは見積もりを比べる
巣鴨陽光ハイツのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
巣鴨陽光ハイツは、陽光が分譲した10階建てです。築49年になるので、傷んだ水回りだけ直す工事から、床をはがして配管も新しくする全面リノベまで選べます。
工事の範囲別の費用目安
売り出し例の専有面積は約17〜42㎡で、表の60〜69㎡の欄よりかなり小さい広さです。費用は広さと工事の範囲で変わるので、ご自分の住戸に近い広さの工事例で見積もりを比べましょう。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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巣鴨陽光ハイツの基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 豊島区巣鴨1丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅 徒歩3分 |
| 竣工 | 1977年12月(築49年) |
| 構造・階数 | SRC造・10階建て |
| 総戸数 | 約134戸 |
| 専有面積 | 売り出し例は約17〜42㎡ |
| 分譲主 | 陽光 |
総戸数は133戸と134戸、駅までの徒歩分数は2〜3分と書くサイトがあります。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。
巣鴨陽光ハイツはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築49年・10階建て・駅近の建物では、配管・搬入の段取り・住戸の広さが工事の中身と費用を左右します。
築49年は配管の交換を前提に考える
1977年築で築49年になるので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床や壁を開けるときにまとめて新しくすると、手戻りがありません。
管理組合・工事会社に確認すること
巣鴨駅徒歩3分は搬入と近隣配慮を先に決める
駅に近い建物は人や車の通りが多く、資材を運び込める時間と置き場が限られがちです。工事の音が出る時間帯にも決まりがあるのが一般的です。
管理組合・工事会社に確認すること
約17〜42㎡は広さに合う工事の範囲を決める
売り出し例では、小さめの住戸が中心です。狭い部屋ほど、水回りの配置や収納のとり方で使い勝手が変わるので、工事の範囲を先に決めましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
SRC造10階建ては壁の位置と耐震の資料を確かめる
1982年より前に建てられたSRC造なので、建物を支える壁は取り払えません。耐震診断や改修の記録があるかも、管理組合に聞いておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 10階建て前後の築古マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築49年の配管は、交換を前提に提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
駅近の築49年のマンションで避けたいのは、搬入の時間帯や配管の状態を確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
巣鴨陽光ハイツのリフォームでよくある質問
- 巣鴨陽光ハイツはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 巣鴨陽光ハイツはどこにありますか？
豊島区巣鴨1丁目にあり、JR山手線・都営三田線の巣鴨駅まで徒歩3分です。サイトによっては徒歩2分と書かれています。
- 配管はどうしたらいいですか？
1977年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1977年築で1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
巣鴨陽光ハイツは、1977年12月築・SRC造10階建て・約134戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は売り出し例で約17〜42㎡と小さめなので、広さに近い工事例で見積もりを比べましょう。
配管の交換、搬入の段取り、壁の位置、耐震の資料、管理組合への届け出は、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、駅近の築古マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。