築29年で、水回りを入れ替えたいけど、どこまで自由にできるのかな。
ザ・ガーデンタワーズは、管理規約の範囲で室内を作り直せるタワーマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
江東区大島1丁目にある1997年竣工(築29年)の建物で、サンライズ・タワーとサンセット・タワーの2棟、約470戸です。RC造・地上39階・地下2階の高層で、専有面積は約58〜107㎡あります。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広い住戸ほど費用は上がります。
この記事では、39階建てのタワーに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことをまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 39階建てなので搬入と養生のルールを確かめる
- 2棟約470戸なので自分の棟の情報で確認する
- 築29年なので水回り設備の更新時期を見る
ザ・ガーデンタワーズのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
ザ・ガーデンタワーズは、城東製鋼が手がけたRC造・39階建てのタワーです。都営新宿線・半蔵門線の「住吉」駅や、都営新宿線の「西大島」駅から徒歩6分の場所にあります。
工事の範囲別の費用目安
専有面積は約58〜107㎡と幅があるので、60〜69㎡と80〜89㎡の欄を見比べ、100㎡を超える住戸は表より上がると考えておきましょう。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ザ・ガーデンタワーズの基本データ
まず、所在・築年・階数・棟の構成を見ておきましょう。
| 所在地 | 江東区大島1丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 都営新宿線「西大島」駅・「住吉」駅(半蔵門線も利用可) 徒歩6分 |
| 竣工 | 1997年(築29年) |
| 構造・階数 | RC造・地上39階・地下2階 |
| 総戸数 | 約470戸(サンライズ・タワー、サンセット・タワーの2棟) |
| 分譲主 | 城東製鋼 |
| 専有面積 | 約58〜107㎡ |
サイトによってはサンライズ・タワーだけの戸数(約233戸)が載っています。2棟あわせると約470戸なので、ご自分の棟の情報で確認しましょう。
ザ・ガーデンタワーズはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
高層のRC造では、抜ける壁と抜けない壁が住戸ごとに違います。管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
39階建て・2棟約470戸のタワーでは、高層階への搬入・棟の違い・築29年の設備で工事の中身が変わります。
39階まで運ぶ資材の搬入と養生
高層階の工事は、エレベーターで資材を運ぶ時間が工期に響きます。養生の範囲や荷物を積める時間帯が決まっていることが多いです。
管理組合・工事会社に確認すること
サンライズとサンセットの2棟を区別
2棟で戸数や図面が違うことがあります。見つけた情報が自分の棟のものか、先に確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
築29年の設備と配管の状態
1997年築の設備は、給湯器や換気設備の交換時期に入っている場合があります。床を開けるときに配管の状態も見てもらうと安心です。
管理組合・工事会社に確認すること
58〜107㎡の広さで変わる工事の規模
住戸の広さが約58㎡から107㎡と大きく違うため、同じ建物でも費用に差が出ます。広さの近い事例で見積もりを取りましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 高層マンションの実績 | 30階を超えるタワーマンションの工事をしたことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 搬入・養生 | 高層階の搬入費や養生費は見積もりに入っていますか |
| 設備の更新 | 築29年の設備を点検して、交換の順番を提案してもらえますか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
タワーマンションの工事で避けたいのは、搬入と養生の決まりを確かめないまま工期や費用を決めてしまうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ザ・ガーデンタワーズのリフォームでよくある質問
- ザ・ガーデンタワーズはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「サンライズ・タワー」だけが載っているサイトがありますが、別の建物ですか？
別の建物ではなく、ザ・ガーデンタワーズを構成する2棟のうちの1棟です。もう1棟はサンセット・タワーで、あわせて約470戸になります。
- 配管は替えたほうがいいですか？
築29年なので、床や壁を開けたときに配管の状態を見て判断するのが一般的です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年以降に建った建物なので、築年による耐震の条件は通常かかりません。ほかの条件は国税庁の案内で確かめ、契約前に不動産会社に相談しましょう。
まとめ
ザ・ガーデンタワーズは、1997年築・39階建ての2棟約470戸のタワーで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さと工事の範囲で変わります。
高層階の搬入と養生、自分の棟の図面、設備の更新時期、届け出の方法の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の棟の図面を持って、タワーマンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。