ティアラセントワンズはリノベできる？建て替えの予定と費用の目安

ティアラセントワンズは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。

大津市鳥居川町にある2000年3月築(築26年)の14階建てで、総戸数は216戸です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造で、京阪石山坂本線の唐橋前駅まで徒歩3分、JR石山駅まで徒歩8〜9分です。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例の専有面積は約98㎡なので、表の80〜89㎡の欄より少し上がると考えてください。

この記事では、築26年・14階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの動きと、リノベか売却かを考える材料も載せています。

ティアラセントワンズのリフォーム・リノベ費用の目安

分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。

ティアラセントワンズは、鉄骨鉄筋コンクリート造の14階建てで、広めの住戸の売り出し例があります。築26年になるので、傷んだ部分だけ直す工事から、間取りまで作り直す全面リノベまで選べます。

工事の範囲別の費用目安

売り出し例の専有面積は約98㎡です。表の80〜89㎡の欄を目安にし、それより広いぶん少し上がると考えてください。

上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。

同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。

別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。

資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。

自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ティアラセントワンズの建て替えの予定は？

ティアラセントワンズの将来を考えるなら、建て替えと修繕のどちらを管理組合が見ているかを知っておきたいところです。念のため、次の大規模修繕の時期は管理組合の資料で確認するのが確実です。

216戸を数える建物で、築26年を迎えています。将来の方針は区分所有者の合意で決まるため、早めに状況を知っておきたいところです。

建て替えのステップ

建て替えは一般的に、管理組合の勉強会や検討から始まり、決議、組合づくり、工事の順に進みます。工事が終わるまでには、年単位の時間が必要です。

建て替えでは、住んでいる人の負担額が敷地の条件で大きく変わるのが一般的です。試算が出たら内容をよく確認し、納得してから議決に臨みましょう。

区分所有法の改正で何が変わった？

建て替えのルールを定めた区分所有法が、2026年4月に改正されました。建て替え決議の原則は、これまでどおり5分の4以上の賛成ですが、耐震性の不足や配管の腐食といった事情があれば4分の3以上で足ります。

2000年竣工のティアラセントワンズは、新耐震基準の時期の建物です。耐震性の不足を理由にした要件の緩和より、修繕計画の中身を押さえておくほうが現実的です。改正の全体像は、法務省「区分所有法・被災区分所有法の改正について」で見られます。

現在の状況の調べ方

建物の将来に関わる話題は、まず総会の資料に載ります。工事を頼む前に、直近の数年分を見せてもらいましょう。

ティアラセントワンズはリノベか売却か

築26年のティアラセントワンズで住み方を決めるなら、直す場合の費用と売る場合の査定額を並べてみるのが近道です。

工事の見積もりと売却の査定をそろえて、暮らしやすさと手元に残るお金の両面で比べてみましょう。数字がそろえば、迷いはかなり減ります。

ティアラセントワンズの基本データ

まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。

駅からの徒歩分数は、サイトによって書かれている数字が違うことがあります。近くのティアラ大津(大津市萱野浦・81戸)は別の物件です。ご自分の建物の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。

ティアラセントワンズはどこまでリノベできる？できない工事

分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。

14階建ての建物は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。

窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。

工事の前に確認すること

築26年・14階建ての建物では、設備の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。

築26年は給排水管と設備の状態を見て範囲を決める

2000年築で築26年なので、住戸の中の給水管・排水管や給湯器まわりは状態を点検してから工事の範囲を決めるのが安心です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。

SRC造の14階建ては壁を動かせるかを図面で確かめる

鉄骨鉄筋コンクリート造の14階建てでは、建物を支える壁は取り払えません。広めの住戸で間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。

216戸・14階建ては搬入ルートと養生を先に決める

14階建てでは、資材やキッチン・ユニットバスをエレベーターで運ぶのが一般的です。エレベーターの使い方と養生のルールで、工期や費用が変わります。

団地・マンションの工事に強い会社の選び方

同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。

この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。

自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。

マンションに強いリノベ会社に見てもらう

築20年台・14階建てのマンションで避けたいのは、搬入の条件や設備の状態を見ないまま見積もりを出してもらうことです。

リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。

首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。

会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。

ティアラセントワンズのリフォームでよくある質問

ティアラセントワンズはリフォームやリノベーションができますか？

専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。

窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。

壁を取って間取りを変えられますか？

建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。

工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？

工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。

資材はエレベーターで運べますか？

14階建てなので、エレベーターを使った搬入になるのが一般的です。エレベーターの大きさや養生のルールは建物ごとに違うので、見積もりの前に管理組合へ確認しましょう。

まとめ

ティアラセントワンズは、2000年3月築・14階建て・216戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は売り出し例で約98㎡なので、80〜89㎡の欄より少し上がると見て見積もりを比べましょう。

設備と配管の状態、壁の位置、搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。

迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、中高層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。