13階建てで270戸あるけど、管理組合への届け出はどう進めればいいのかな。
東京ベイビュウは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
港区芝浦4丁目にある1980年築・築46年の13階建てで、約270戸が入っています。JR田町駅から徒歩8〜10分で、都営地下鉄の三田駅も徒歩10分で使えます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、築46年・13階建てのこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築46年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 13階建て・約270戸なので搬入と届け出の流れを聞く
- 1980年築はこれから買う人の住宅ローン控除に注意
東京ベイビュウのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
東京ベイビュウは、住発が分譲したSRC造・地上13階の建物です。田町駅までは徒歩8〜10分で、都心に近い場所にあります。
工事の範囲別の費用目安
この建物は住戸の広さが住戸ごとに違うため、表の中からご自分の専有面積に近い欄を目安にしてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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東京ベイビュウの基本データ
まず、建物の年代・階数・戸数・最寄り駅を見ておきましょう。
| 所在地 | 港区芝浦4丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | JR「田町」駅 徒歩8〜10分、都営地下鉄「三田」駅 徒歩10分 |
| 竣工 | 1980年(築46年) |
| 構造・階数 | SRC造・地上13階 |
| 総戸数 | 約268〜272戸 |
| 分譲主 | 住発 |
サイトによって、総戸数が「268戸」「272戸」と書かれています。約270戸の規模と考えて、細かい数字は管理組合の資料で確認しましょう。
東京ベイビュウはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造の建物は、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的です。交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
1980年築・13階建て・約270戸の建物では、配管・搬入・届け出の流れで工事の中身が変わります。
築46年は配管を替える前提で考える
築40年を超えているので、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
13階まで資材を運ぶ段取り
13階建てでは、上の階ほど資材の運び込みに時間がかかります。エレベーターの使い方は、工事の前に決めておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
約270戸の建物での届け出と近隣調整
270戸規模の建物では、工事の届け出や日程のルールがはっきり決まっていることが多いです。先に流れを聞いておくと、見積もりもスムーズです。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 大規模マンションの実績 | 築40年超・13階建て・約270戸のSRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築46年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や資材の搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築年の古い建物の工事で避けたいのは、配管の状態を確かめないまま内装だけを新しくすることです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
東京ベイビュウのリフォームでよくある質問
- 東京ベイビュウはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 配管はどうしたらいいですか？
1980年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- 同じ芝浦4丁目の「三田ナショナルコート」「メゾン田町」と同じ建物ですか？
いいえ、別の建物です。三田ナショナルコート(1982年築)もメゾン田町(1984年築)も同じ芝浦4丁目にありますが、竣工年も戸数も違います。
- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
東京ベイビュウは、1980年築・約270戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、13階までの搬入と養生、管理組合への届け出の3つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の部屋の図面を持って、築年の古いマンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。