築43年の部屋を、間取りごと変えられるのか迷っている。
結論から言うと、東陽町ガーデニアは管理規約の範囲で室内を作り直せる分譲マンションです。
名前に「東陽町」とありますが、所在は江東区南砂2丁目で、東陽町駅からは徒歩13分です。
費用は全面リノベで1,000万〜2,000万円台が目安で、水回りや内装だけならもっと抑えられます。
この記事では、東陽町ガーデニアでリフォーム・リノベをする前に確認することを、工事を頼む順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(46〜69㎡)
- A〜D棟の4棟で階数が違う
- 築40年超なので配管の交換も工事に入れて考える
- 工事の前に管理組合への届け出が必要になる
東陽町ガーデニアのリフォーム・リノベ費用の目安
自分の住戸の内側(専有部分)は、管理規約の範囲で自由に工事できます。
東陽町ガーデニアは46〜69㎡の2DK〜3LDKで、コンパクトな住戸が中心です。広さが限られるぶん、間取りの組み替えで使い勝手が変わり、全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台です。
工事の範囲別の費用目安
この物件の住戸は46〜69㎡(2DK〜3LDK)なので、その広さに近い目安を並べます。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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東陽町ガーデニアの基本データ
名前と所在地が少しずれるマンションなので、所在と棟の構成から基本を押さえておきましょう。
| 所在地 | 江東区南砂2丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東京メトロ東西線「東陽町」駅 徒歩13分 |
| 竣工 | 1983年5月 |
| 構造・階数 | SRC造・A〜C棟は14階建て(一部6階)、D棟は12階建て |
| 総戸数 | 321戸(全4棟:A〜D棟) |
| 分譲主・施工 | トーメンハウジング・長谷川工務店 |
| 住戸の広さ | 46〜69㎡(2DK〜3LDK) |
| 敷地 | 約6,511㎡ |
棟ごとの戸数は、確認できた資料に載っていません。自分の棟の構成は管理事務所で確認しましょう。
東陽町ガーデニアはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
窓サッシや玄関ドアは共用部分として管理組合が管理するのが一般的です。交換したいときは管理組合に相談しましょう。
SRC造の高層棟は、住戸の中にも建物を支える壁があります。図面で動かせる壁を確認してから間取りを考えましょう。
工事の前に確認すること
1983年築の4棟のマンションは、自分の棟と築年に合わせて工事を考えるのが近道です。
A〜D棟のどの棟かを先に確認する
全4棟で、A〜C棟が14階建て(一部6階)、D棟が12階建てです。棟によって階数が違うため、搬入のしかたも棟で変わります。
管理組合・工事会社に確認すること
管理組合への届け出と工事のルール
分譲マンションの工事は、一般的に着工前の届け出が必要です。床材の遮音性能や工事できる曜日・時間も、規約で決められていることが多いです。
管理組合・工事会社に確認すること
築43年の配管は交換する前提で考える
1983年築で築40年を超えているので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。
管理組合・工事会社に確認すること
46〜69㎡は間取りの組み替えで広く使う
2DKから3LDKまで、46〜69㎡の住戸は、壁を動かしてLDKを広げるかどうかが間取りの分かれ目です。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築40年以上のマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類は作ってもらえますか |
| 配管の扱い | 配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築年の古いマンションの工事でいちばん避けたいのは、着工してから「規約で認められない」と分かることです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
東陽町ガーデニアのリフォームでよくある質問
- 東陽町ガーデニアでリフォームするのに管理組合の許可はいりますか？
分譲マンションでは、着工前の届け出や承認が管理規約で決められているのが一般的です。
手続きの流れは管理事務所か工事会社に確認しましょう。- 東陽町ガーデニアは東陽町駅の近くですか？
所在は江東区南砂2丁目で、東京メトロ東西線の東陽町駅から徒歩13分です。
住戸の位置で歩く時間は変わるため、現地で確認しましょう。- 棟によって違いますか？
違います。全4棟で、A〜C棟は14階建て(一部6階)、D棟は12階建てです。
自分の棟の概要は管理事務所で確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1983年築は1982年より前の建物ではないため、旧耐震の扱いにはなりません。
ただし条件は購入時の制度で変わるので、契約前に不動産会社か税務署へ相談しましょう。
まとめ
東陽町ガーデニアは、管理規約の範囲で室内を作り直せる1983年築の分譲マンションです。所在は江東区南砂2丁目です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安で、工事の範囲を絞ればもっと抑えられます。
自分の棟の確認と管理組合への届け出、配管、構造壁の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
東陽町ガーデニアのリフォームで迷ったら、マンションに強い会社に住戸を見てもらい、見積もりを比べるのが近道です。