築27年で、水回りだけ替えるか全部やるか迷っている。
ユニハイム桃山御陵は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
京都市伏見区桃山町松平筑前にある1999年8月築(築27年)のRC造・7階建てで、総戸数は177戸です。分譲主はユニチカエステートで、近鉄京都線の桃山御陵前駅まで徒歩4〜5分とされています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さによって費用は変わるので、ご自分の住戸に近い欄を見てください。
この記事では、築27年・7階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。この建物の建て替えの予定と、直すか売るかの比べ方も追加しました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築27年は傷んだ部分だけ直す工事も選べる
- RC造7階建ては壁の位置を図面で確かめる
- 177戸の規模は搬入ルールを先に聞く
ユニハイム桃山御陵のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
ユニハイム桃山御陵は築27年で、築年は比較的浅めです。傷んだ部分だけ直す工事から、間取りまで見直す全面リノベまで選べます。
工事の範囲別の費用目安
広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ユニハイム桃山御陵の建て替えの予定は？
ユニハイム桃山御陵の建て替えの予定は、管理組合の資料で追うことができます。念のため、工事の予定は総会の資料で確認するのが確実です。
177戸を数える建物で、築27年を迎えています。将来の方針は区分所有者の合意で決まるため、早めに状況を知っておきたいところです。
建て替えまでの道のりは？
建て替えの工程は、話し合いから始まって再入居で終わります。ひとつの段階ごとに、合意を取り直す場面が出てきます。
建て替えか大規模修繕かを管理組合で話し合い、専門家に建物を調べてもらいます。
決議に必要な割合の賛成を、総会で集めます。
建替組合を立ち上げ、今の住戸と新しい住戸の権利を整理します。
仮住まいに移って工事を待ち、完成後に戻ります。
建て替えの自己負担は、建物の規模と敷地の余裕で決まる部分が大きいものです。余裕が少ない建物では負担が重くなりやすいので、検討が始まったら試算を管理組合に確認しましょう。
建て替えのルールが2026年4月に変わりました
2026年4月1日から、改正された区分所有法が施行されています。決議に必要な賛成は5分の4以上が基本で、事情が認められれば4分の3以上に緩み、建物と敷地をまとめて売る方法も同様の多数決で選べるようになりました。
ユニハイム桃山御陵は1999年の竣工です。耐震性の不足を理由にした要件の緩和より、修繕計画の中身を押さえておくほうが現実的です。詳細は、法務省「区分所有法・被災区分所有法の改正について」で見られます。
今の状況は管理組合で確認
建て替えを含む大きな工事の話は、総会の議案や長期修繕計画から見えてきます。工事に進む前に読んでおきましょう。
管理組合に確認すること
ユニハイム桃山御陵はリノベか売却か
住み続けるか住み替えるかで迷うときは、直す費用と売れる金額を並べて比べるのが確実です。
| 比べる項目 | ユニハイム桃山御陵の場合 |
|---|---|
| 費用の目安 | 1,000万〜2,000万円台が全面リノベの目安。築27年なので、配管の点検も入れる |
| 駅と立地 | 近鉄京都線「桃山御陵前」駅 徒歩4〜5分 |
| 戸数・構造 | 177戸・RC造・7階建て |
| 年代と控除 | 新耐震の時期の建物。買い手が使える控除の条件は、国税庁の案内に載っています |
まず見積もりと査定を両方取って、手元に残るお金と住み心地で比べてみましょう。売るかどうかは、数字を見てから決めても遅くありません。
ユニハイム桃山御陵の基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 京都市伏見区桃山町松平筑前 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 近鉄京都線「桃山御陵前」駅 徒歩4〜5分 |
| 最寄り駅(別路線) | JR奈良線「桃山」駅 徒歩5分/京阪本線「伏見桃山」駅 徒歩5〜6分 |
| 竣工 | 1999年8月(築27年) |
| 構造・階数 | RC造・7階建て |
| 総戸数 | 177戸 |
| 分譲主 | ユニチカエステート |
駅までの徒歩分数は、サイトによって1分ほど違うことがあります。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。
ユニハイム桃山御陵はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
RC造は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築27年・7階建ての建物では、設備の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。
築27年は設備の状態を見て工事の範囲を決める
1999年築で築27年になるので、キッチン・浴室・給湯器などの設備は状態を点検してから工事の範囲を決めるのが安心です。使える設備を残せば、費用を抑えられます。
管理組合・工事会社に確認すること
RC造7階建ては壁を動かせるかを図面で確かめる
RC造のマンションでは、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
177戸・7階建ては搬入ルートと養生を先に決める
7階建ての大きめのマンションでは、資材やキッチン・ユニットバスをエレベーターで運ぶのが一般的です。エレベーターの使い方と養生のルールで、工期や費用が変わります。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 7階建て前後のマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築27年の設備は、状態を見てから提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築20年台・7階建てのマンションで避けたいのは、搬入の条件や設備の状態を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ユニハイム桃山御陵のリフォームでよくある質問
- ユニハイム桃山御陵はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- 工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？
工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。
- 資材はエレベーターで運べますか？
7階建てなので、エレベーターを使った搬入になるのが一般的です。エレベーターの大きさや養生のルールは建物ごとに違うので、見積もりの前に管理組合へ確認しましょう。
まとめ
ユニハイム桃山御陵は、1999年8月築・RC造7階建て・177戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さによって変わるので、ご自分の住戸に近い欄で見積もりを比べましょう。
設備の状態、壁の位置、搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、中高層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。