名前は瀬田だけど駅から遠めで、工事の車をどこに停めるのか気になる。
ヴィジョーレ瀬田は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
所在地は大津市大江2丁目で、名前は瀬田ですが、最寄りはJR東海道本線の石山駅(徒歩15〜18分)とされています。1996年3月築(築30年)のRC造・7階建てで、総戸数は61戸です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は確認できていないので、お部屋の広さに近い欄を見てください。
この記事では、築30年・7階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。この建物の建て替えの予定と、直すか売るかの比べ方も追加しました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築30年なので配管と設備の状態を点検する
- RC造7階建ては壁の位置を図面で確かめる
- 最寄りは石山駅で駅から徒歩15〜18分
ヴィジョーレ瀬田のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
ヴィジョーレ瀬田は築30年になり、水回りや配管が替え時を迎える頃です。傷んだ部分だけ直す工事から全面リノベまで、状態を見て選びましょう。
工事の範囲別の費用目安
広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。ご自分の住戸の面積は、購入時の書類や図面で確認しましょう。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ヴィジョーレ瀬田の建て替えの予定は？
ヴィジョーレ瀬田の将来を考えるなら、建て替えと修繕のどちらを管理組合が見ているかを知っておきたいところです。念のため、積立金の状況は総会の資料で確認するのが確実です。
61戸を数える建物で、築30年を迎えています。将来の方針は区分所有者の合意で決まるため、早めに状況を知っておきたいところです。
建て替えまでの道のりは？
建て替えの工程は、話し合いから始まって再入居で終わります。ひとつの段階ごとに、合意を取り直す場面が出てきます。
建て替えか大規模修繕かを管理組合で話し合い、専門家に建物を調べてもらいます。
総会で区分所有者と議決権の多数の賛成を得て決めます。
建て替えの組合をつくり、新しい住戸への権利の移し替えを進めます。
仮住まいに移って工事を待ち、完成後に戻ります。
建て替えでは、住んでいる人の負担額が敷地の条件で大きく変わるのが一般的です。余裕が少ない建物では負担が重くなりやすいので、検討が始まったら試算を管理組合に確認しましょう。
建て替えのルールが2026年4月に変わりました
建て替えのルールを定めた区分所有法が、2026年4月に改正されました。建て替えを決めるには原則として5分の4以上の賛成が要りますが、耐震性の不足などがある建物では4分の3以上に下がり、所在が分からない所有者を決議の数から外す手続きも設けられました。
1996年竣工のヴィジョーレ瀬田は、新耐震基準の時期の建物です。耐震性の不足を理由にした要件の緩和より、修繕計画の中身を押さえておくほうが現実的です。詳細は、法務省が公開している改正の解説で確かめてください。
今の状況は管理組合で確認
建物の将来に関わる話題は、まず総会の資料に載ります。リノベの工事を決める前に、目を通しておくと安心です。
管理組合に確認すること
ヴィジョーレ瀬田はリノベか売却か
築30年のヴィジョーレ瀬田で住み方を決めるなら、直す費用と売れる金額を並べて比べるのが確実です。
| 確認する項目 | ヴィジョーレ瀬田にあてはめると |
|---|---|
| 工事の費用 | 全面リノベなら1,000万〜2,000万円台。築30年を踏まえて配管の点検も入れる |
| 駅からの距離 | JR東海道本線「石山」駅 徒歩15〜18分 |
| 建物の規模 | 61戸・RC造・7階建て |
| 年代と控除 | 1982年以降に竣工した建物で、耐震面の条件は満たすものとして扱われるのが一般的(国税庁の案内) |
まず見積もりと査定を両方取って、手元に残るお金と住み心地で比べてみましょう。ご自分の住戸の値段は、査定を受けると分かります。
ヴィジョーレ瀬田の基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 大津市大江2丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | JR東海道本線「石山」駅 徒歩15〜18分 |
| 竣工 | 1996年3月(築30年) |
| 構造・階数 | RC造・7階建て |
| 総戸数 | 61戸 |
名前に瀬田とありますが、所在は大津市大江2丁目で、最寄りは石山駅です。徒歩分数はサイトによって書かれている数字が違うことがあります。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。同じ大江にあるディオフェルティ大津瀬田とは別の物件です。
ヴィジョーレ瀬田はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
RC造は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築30年・7階建ての建物では、配管と設備の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。
築30年は配管と設備の状態を見てから範囲を決める
1996年築で築30年になるので、住戸の中の給水管・排水管や給湯器まわりは状態を点検してから工事の範囲を決めるのが安心です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。
管理組合・工事会社に確認すること
RC造7階建ては壁を動かせるかを図面で確かめる
RC造の7階建てでは、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
石山駅から徒歩圏の外れにある建物は搬入の段取りを聞く
最寄りの石山駅から徒歩15〜18分で、7階建ての資材は共用部分を通して運び入れることになります。車での搬入が中心になりやすいので、見積もりの前に聞いておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 7階建て前後のマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築30年の配管は、点検してから提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築30年・7階建てのマンションで避けたいのは、配管の状態や搬入の条件を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ヴィジョーレ瀬田のリフォームでよくある質問
- ヴィジョーレ瀬田はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- 工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？
工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。
- ヴィジョーレ瀬田の最寄り駅は瀬田駅ですか？
名前は瀬田ですが、所在は大津市大江2丁目で、最寄りはJR石山駅(徒歩15〜18分)とされています。駅までの道のりは、地図で確かめておきましょう。
まとめ
ヴィジョーレ瀬田は、1996年3月築・RC造7階建て・61戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。お部屋の広さに近い欄で、見積もりを比べましょう。
配管の状態、壁の位置、搬入の条件、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、中層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。