築26年で水回りが傷んできたけど、全部替えるか一部だけにするか迷っている。
ヴィオスガーデン城山は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
2000年3月に竣工した築26年の建物で、板橋区志村2丁目の高台にあります。417戸が入る地上16階建てで、板橋区の戸数ランキングでは7位です。
専有面積は約67.65〜104.72㎡と幅があるので、費用はご自分の住戸の広さに合わせて見ましょう。築が浅い分、水回りと内装を中心にした工事も選べます。
この記事では、築26年・16階建てのこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 費用は広さで変わる(約67.65〜104.72㎡)ので自分の欄で見る
- 築26年なので、配管は状態を見てから工事の範囲を決める
- 417戸・16階建てなので搬入と養生のルールを確認する
- 住戸ごとの広さに幅があるので図面で間取りの変更を相談する
ヴィオスガーデン城山のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。費用はご自分の住戸の広さの欄で見るのが近道です。
ヴィオスガーデン城山は、SRC造・地上16階の建物です。都営三田線の「志村三丁目」駅から徒歩2分と、駅のすぐそばにあります。
工事の範囲別の費用目安
この建物の住戸は約67.65〜104.72㎡と幅があります。60〜69㎡台の住戸は表の60〜69㎡の欄、80㎡台以上は80〜89㎡の欄が近い目安です。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
→ マンションに強い会社に無料で見積もりを出してもらう
ヴィオスガーデン城山の基本データ
まず、築年・規模・敷地の特徴を見ておきましょう。
| 所在地 | 東京都板橋区志村2丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 都営三田線「志村三丁目」駅 徒歩2分 |
| 竣工 | 2000年3月(築26年) |
| 構造・階数 | SRC造・地上16階 |
| 総戸数 | 417戸(板橋区の戸数ランキング7位) |
| 分譲時の会社 | 双日・双日都市開発・菱進不動産・三井物産 |
| 敷地 | 約17,514㎡(オープンスペースが70%以上) |
| 住戸の広さ | 約67.65〜104.72㎡ |
志村城山の高台にあり、熊野神社の森に隣接する立地です。敷地が広く戸数も多いので、棟や住戸タイプで図面が違うことがあります。
ヴィオスガーデン城山はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、収納や間仕切りの変更、構造に関わらない間取りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造では、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的です。交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築26年・417戸の大規模マンションでは、搬入・工事の重なり・配管の状態で工事の進め方が変わります。
417戸の大規模マンションは届け出の流れから
戸数が多い建物では、工事の申請に決まった手順があることが多いです。見積もりを取る前に、流れを聞いておくと日程を組みやすくなります。
管理組合・工事会社に確認すること
地上16階の搬入と養生
16階建てでは、資材を運ぶ経路や時間帯が工事の日程に響きます。養生の費用も見積もりの内訳で見ておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
築26年の配管は状態を見てから決める
築が浅めなので、配管の交換を前提にする必要はありません。浴室やキッチンを替えるときに、床下の配管の状態を見てもらいましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
67〜104㎡の住戸と広い敷地で図面を確かめる
住戸の広さに幅があり、敷地も広い建物です。ご自分の住戸タイプの図面があると、間取り変更の相談が進めやすくなります。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築25年前後・16階建てのSRC造の大規模マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築26年の配管は、工事の前に状態を見てもらえますか |
| 見積もりの内訳 | 共用部分の養生費や資材の搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
大規模マンションの工事で避けたいのは、申請や搬入のルールを確かめないまま日程を決めてしまうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ヴィオスガーデン城山のリフォームでよくある質問
- ヴィオスガーデン城山はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- ヴィオスガーデン城山はどこにありますか？
東京都板橋区志村2丁目にあります。都営三田線の「志村三丁目」駅から徒歩2分で、志村城山の高台にある417戸のマンションです。
- 築26年でも配管の交換は必要ですか？
築40年を超える建物と違い、交換を前提にする必要はありません。
水回りの工事のときに配管の状態を見てもらい、必要な範囲だけ工事するのが一般的です。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年以降に建築された建物は、国税庁の案内では耐震基準に適合するものとして扱われます。ほかにも適用の条件があるため、契約前に不動産会社へ確認しましょう。
まとめ
ヴィオスガーデン城山は、2000年築・417戸の大規模マンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
費用は広さで変わるので、ご自分の住戸の広さの欄を目安に見てください。築26年なので、水回りと内装を中心にした工事も選べます。
届け出の流れ、搬入と養生、配管の状態、住戸タイプの図面の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、図面を持って、大規模マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。