10階建てで地下まであるから、工事の資材をどう運ぶのか気になる。
四谷ガーデニアは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
1981年10月に竣工した築45年の建物で、トーメンハウジングが分譲したSRC造の地上10階・地下1階建てです。名前に「四谷」とありますが、所在は新宿区住吉町で、176戸が入っています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安になります。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、都営新宿線の曙橋駅から徒歩2分に建つ築45年のこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築45年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 地上10階・地下1階なので搬入と養生の確認が要る
- 1981年竣工なので耐震の証明を確認しておく
四谷ガーデニアのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
四谷ガーデニアは、トーメンハウジングが分譲したSRC造・地上10階地下1階の建物です。都営新宿線の曙橋駅から徒歩2分で、丸ノ内線の四谷三丁目駅も徒歩8分で使えます。
工事の範囲別の費用目安
売り出しに出ている住戸には約78㎡の2LDKもあります。70㎡台後半なら、表の60〜69㎡と80〜89㎡の欄の間が目安です。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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四谷ガーデニアの基本データ
まず、建物の年代・規模・立地を見ておきましょう。
| 所在地 | 新宿区住吉町 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 都営新宿線「曙橋」駅 徒歩2分、東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩8分 |
| 竣工 | 1981年10月(築45年) |
| 構造・階数 | SRC造・地上10階・地下1階 |
| 総戸数 | 176戸 |
| 分譲主 | (株)トーメンハウジング |
名前は「四谷」ですが、所在は新宿区住吉町で、最寄りは曙橋駅です。ご自分の建物の情報は、購入時の書類で確かめましょう。
四谷ガーデニアはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造の建物は、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築45年・地下1階付きの建物では、配管・搬入・耐震の記録で工事の進め方が変わります。
築45年は住戸内の配管を替える好機
1981年の竣工なので、給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床や壁を開ける全面リノベなら、まとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
地上10階・地下1階の資材の運び方
階数が多いので、資材は住戸まで階段ではなく共用のエレベーターで運ぶことになります。養生と搬入の時間帯を先に決めておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
曙橋駅徒歩2分の道路事情
駅から近い場所は、工事車両を止める場所が限られます。荷下ろしの場所と近隣へのあいさつは、見積もりの前に工事会社と話しておくと安心です。
管理組合・工事会社に確認すること
1981年10月竣工の耐震の確認
竣工が1982年より前なので、耐震の記録を手元で確認しておくと、住み替えや売却のときにも役立ちます。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築45年前後・地下1階付きのSRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 1981年築の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や資材の搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
駅に近い建物の工事で避けたいのは、荷下ろしや養生のルールを確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
四谷ガーデニアのリフォームでよくある質問
- 四谷ガーデニアはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 四谷ガーデニアは四谷駅の近くにありますか？
所在は新宿区住吉町で、最寄りは都営新宿線の曙橋駅(徒歩2分)です。名前は「四谷」ですが、四谷駅の近くではありません。
- 配管はどうしたらいいですか？
1981年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
四谷ガーデニアは、1981年築・176戸のSRC造マンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、搬入と養生、駅前の荷下ろし、耐震の記録の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の住戸の図面を持って、マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。