膳所スカイハイツはリノベできる？建て替えの予定とリフォーム費用

膳所スカイハイツは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。

大津市馬場2丁目にある1977年8月築(築49年)の7階建てで、総戸数は107戸です。JR東海道本線の膳所駅と京阪石山坂本線の京阪膳所駅のどちらも徒歩2分です。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さによって費用は変わるので、ご自分の住戸に近い欄を見てください。

この記事では、築49年・7階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの動きと、リノベか売却かを考える材料も載せています。

膳所スカイハイツのリフォーム・リノベ費用の目安

分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。

膳所スカイハイツは築49年なので、水回りだけを替える工事より、床をはがして配管ごと更新する工事のほうが、先々の安心につながります。

工事の範囲別の費用目安

広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。

上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。

同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。

別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。

資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。

自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
→ マンションに強い会社に無料で見積もりを出してもらう

膳所スカイハイツの建て替えの予定は？

膳所スカイハイツの建て替えの予定は、管理組合の資料で追うことができます。ただ、築年数を考えると、最新の状況は管理組合の資料で確認しておくと安心です。

1977年竣工で築49年になる建物です。大きな工事を考える前に、管理組合が建物の将来をどう考えているかを知っておきましょう。

建て替えの進み方を知っておく

建て替えは、検討の開始から完成まで長い道のりになります。決議から完成までに数年かかることも珍しくありません。

建て替えの費用の分け方は、建物の規模や敷地の条件で大きく変わります。話が出たときは、一人あたりの負担の試算を管理組合に確認しましょう。

建て替えの多数決のルールが改正されました

建て替えのルールを定めた区分所有法が、2026年4月に改正されました。建て替えの決議には今も原則として区分所有者と議決権の5分の4以上の賛成が必要で、耐震不足や配管の腐食がある建物には4分の3以上が適用されます。

旧耐震の時期の1977年に竣工した膳所スカイハイツです。耐震診断の有無と結果を確かめることが、法改正の要件を考える出発点になります。正確な要件は、法務省が公開している改正の解説に載っています。

まず確認したい資料

建て替えや大きな修繕の話は、総会の資料や長期修繕計画に最初に出てくることが多いです。リノベの前に確認しておきましょう。

膳所スカイハイツはリノベか売却か

膳所スカイハイツで直すか売るか迷っているなら、工事の見積もりと売却の査定を同じ机に並べるところから始めましょう。

リノベの見積もりと査定額を並べて、工事の費用と売却の金額を見比べてみましょう。納得してから動いても遅くありません。

築49年の旧耐震の建物では、買い手がつきにくい場合もあります。そのときは、築古物件の買取を扱うラクウルも選べます。

膳所スカイハイツの基本データ

まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。

大津市には名前の似た「膳所ハイツ」(打出浜)や「大津東スカイハイツ」(馬場3丁目)もありますが、別の物件です。ご自分の建物の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。

膳所スカイハイツはどこまでリノベできる？できない工事

分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。

築年の古い建物は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。

窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。

工事の前に確認すること

築49年・7階建ての建物では、配管の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。

築49年は給排水管の交換を前提に範囲を決める

1977年築で築49年なので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床をはがす全面リノベなら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。

107戸・7階建ての壁は動かせるかを図面で確かめる

1977年築のマンションには、建物を支える動かせない壁があります。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。

7階建てはエレベーターの有無と搬入ルートを先に聞く

7階建てでは、資材の運び方で費用が変わります。エレベーターの有無と大きさを、見積もりの前に聞いておきましょう。

団地・マンションの工事に強い会社の選び方

同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。

この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。

自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。

マンションに強いリノベ会社に見てもらう

築49年のマンションで避けたいのは、配管や壁の状態を見ないまま見積もりを出してもらうことです。

リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。

首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。

会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。

膳所スカイハイツのリフォームでよくある質問

膳所スカイハイツはリフォームやリノベーションができますか？

専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。

窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。

壁を取って間取りを変えられますか？

建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。

工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？

工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。

これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？

1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり、耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。

まとめ

膳所スカイハイツは、1977年8月築・7階建て・107戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さは住戸によって違うので、近い欄を目安に見積もりを比べましょう。

配管の交換、壁の位置、搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。

迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、築年の古いマンションに慣れた会社の見積もりを比べてみてください。