11階建てだと、工事の資材の搬入で近所に迷惑をかけないか心配。
ソフトタウン晴海は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出をして進められます。
中央区晴海2丁目にある11階建て(SRC造)のマンションで、1983年8月に竣工した築43年、234〜243戸の規模です。日交開発などが分譲した物件として紹介されています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安になります。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、築43年・11階建てのこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(約55〜59㎡前後)
- 築43年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 11階建てなので搬入と養生の確認が要る
- 駅は勝どき駅徒歩9分で、晴海の名前でも勝どき寄りの立地
ソフトタウン晴海のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
ソフトタウン晴海は、都営大江戸線の「勝どき」駅から徒歩9分の場所にあります。
工事の範囲別の費用目安
この建物の住戸は約55〜59㎡前後で売り出されることがあるため、表の50〜59㎡から60〜69㎡の欄が近い目安になります。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ソフトタウン晴海の基本データ
まず、建物の年代・階数・戸数・所在を見ておきましょう。
| 所在地 | 中央区晴海2丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩9分 |
| 竣工 | 1983年8月(築43年) |
| 構造・階数 | SRC造・11階建 |
| 総戸数 | 234〜243戸 |
| 分譲主 | 日交開発ほか |
戸数は、サイトによって234戸と243戸の両方が見つかります。ご自分の購入時の書類で確かめておくと安心です。
ソフトタウン晴海はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の給排水管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造の建物は、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的です。交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築43年・11階建てのマンションでは、配管・搬入・立地で工事の中身が変わります。
築43年は配管の交換が前提
住戸の中の給水管・排水管は、交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
11階建ての搬入と養生
上の階まで資材を運ぶときは、エレベーターの使える時間帯と養生のルールを先に確かめておくと、当日の段取りが決まります。
管理組合・工事会社に確認すること
晴海の名前でも勝どき駅寄り
所在は晴海2丁目ですが、最寄りは勝どき駅の徒歩9分です。駅からの道のりを含めて、工事車両の停め方を早めに決めておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
234〜243戸の窓口と届け出
戸数が多い建物は、届け出の書式や受付の流れが決まっていることが多いです。見積もりの前に窓口を確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| マンションの実績 | 築40年超・11階建てのSRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築43年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や資材の搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築年の古い建物の工事で避けたいのは、配管の状態を見ないまま内装だけの見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ソフトタウン晴海のリフォームでよくある質問
- ソフトタウン晴海はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「ソフトタウン八ツ屋園」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。ソフトタウン晴海は中央区晴海2丁目にある1983年築のマンションで、習志野市のソフトタウン八ツ屋園とは場所も建物も違います。
- 配管はどうしたらいいですか？
1983年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年以降の建物にあたり、耐震基準の証明は不要とされるのが一般的です。ただし控除は面積や所得などの条件もあるため、契約前に国税庁の案内か不動産会社で確かめましょう。
まとめ
ソフトタウン晴海は、1983年築・11階建てのマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、エレベーターの搬入と養生、工事車両の動き、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の住戸の図面を持って、築年の古い建物の工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。