棟が3つあって高さも違うから、自分の棟の工事ルールがどうなっているのか気になる。
東急ドエル藤沢ビレジは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
藤沢市鵠沼東にある1980年6〜7月竣工の築46年の建物で、1号棟から3号棟までの3棟・約339戸の大規模マンションです。分譲主は東急不動産、施工は東急プレハブで、藤沢駅まで徒歩6〜8分です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出された例では、70.25㎡(2号棟)から109.69㎡(1号棟)まで広さに幅があります。
この記事では、築46年・3棟構成・旧耐震のこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築46年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 1980年築で1982年より前の建物
- 1〜3号棟の3棟・約339戸で、棟ごとに階数が違う
東急ドエル藤沢ビレジのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
東急ドエル藤沢ビレジは、東急不動産が分譲し、東急プレハブが施工したマンションで、棟によって10階建てと14階建てがあります。築46年の建物なので、配管の状態が費用を左右します。
工事の範囲別の費用目安
売り出された例では、2号棟が70.25㎡、1号棟が109.69㎡(ともに3LDK)です。70㎡台の住戸は表の60〜69㎡と80〜89㎡の欄の間、100㎡を超える住戸は80〜89㎡の欄より上を目安にしましょう。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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東急ドエル藤沢ビレジの基本データ
まず、所在地・築年・棟の構成を見ておきましょう。
| 所在地 | 藤沢市鵠沼東 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東海道本線・小田急江ノ島線「藤沢」駅 徒歩6〜8分(江ノ島電鉄の藤沢駅は徒歩8分) |
| 竣工 | 1980年6〜7月(築46年) |
| 構造・階数 | 1号棟は10階建て、3号棟は14階建て(2号棟の階数は資料で確かめられませんでした) |
| 棟構成・総戸数 | 1号棟・2号棟・3号棟の3棟、合計約339戸(1号棟は112戸、3号棟は165戸の資料があります) |
| 専有面積 | 売り出された例は70.25㎡(2号棟)〜109.69㎡(1号棟) |
| 分譲主 | 東急不動産 |
| 施工 | 東急プレハブ |
総戸数は337戸と339戸の2通りが載っていて、構造も鉄骨鉄筋コンクリート造とRC造のどちらの表記もあります。ご自分の棟の正式な数字は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。基本情報は分譲時の資料に基づくため、現況と違う場合があります。
東急ドエル藤沢ビレジはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
鉄筋コンクリート系の建物では、壁そのものが建物を支えている場合があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築46年で3棟に分かれた高層の建物では、配管・棟ごとの違い・旧耐震・搬入が工事の中身を左右します。
築46年は配管の交換を前提に考える
1980年築で築46年になるので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床をはがす全面リノベなら、配管を同じ工事にまとめると、あとから床を壊さずに済みます。
管理組合・工事会社に確認すること
1〜3号棟のどの棟かで確認先を決める
東急ドエル藤沢ビレジは1号棟から3号棟まであり、1号棟は10階建て、3号棟は14階建てと、棟によって高さも戸数も違います。ご自分の棟の図面と工事のルールを確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
鉄筋コンクリート系の壁は動かせるかを図面で確かめる
構造は資料によってSRC造とRC造の表記が分かれます。いずれにしても、壁が建物を支えている場合があるので、間取りを変える前に動かせない壁を図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
10〜14階建ての搬入とエレベーターの養生
高層の棟では、資材をエレベーターで運ぶことが多くなります。エレベーターの使い方と養生を先に確かめておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築40年以上の高層マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築46年の配管は、交換を見積もりに入れてもらえますか |
| 見積もりの内訳 | 高層階への搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築46年・3棟構成の建物の工事で避けたいのは、自分の棟の図面と配管の状態を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
東急ドエル藤沢ビレジのリフォームでよくある質問
- 東急ドエル藤沢ビレジはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 他の「東急ドエル」と同じ建物ですか？
いいえ、別の物件です。東急ドエル藤沢ビレジは藤沢市鵠沼東にある1〜3号棟の建物です。「東急ドエル」の名前が付く別の所在地のマンションとは、築年も規模も違います。
名前が似ているので、資料を見るときは所在地と号棟を確かめてください。- 配管はどうしたらいいですか？
築46年なので、配管の交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
東急ドエル藤沢ビレジは、1980年築・3棟・約339戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さに近い欄を見て、見積もりを比べましょう。
配管の交換、棟ごとの違い、鉄筋コンクリート系の壁、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の棟の図面を持って、築年の古い高層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。