26階建てだから、工事の日は資材の搬入で迷惑をかけないか心配。
コスモ東京ベイタワーは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出をして進められます。
中央区勝どき5丁目にある26階建て(RC造・地下2階)のマンションで、2000年10〜11月に竣工した築26年、217戸の規模です。リクルートコスモスが施主・分譲主として紹介されています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安になります。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、26階建てで築26年のこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(広さで変わる)
- 26階建て・217戸なので搬入と養生の確認が要る
- 築26年なので給湯器や水栓など設備の年数を見ておく
- 勝どき駅から徒歩9〜10分なので、工事車両の動きも確かめる
コスモ東京ベイタワーのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
コスモ東京ベイタワーは、都営大江戸線の「勝どき」駅から徒歩9〜10分の場所にあります。
工事の範囲別の費用目安
この建物の住戸は約64〜119㎡の範囲で売り出されることがあるため、表の60〜69㎡から80〜89㎡の欄が近い目安になります。広い住戸は上乗せして見ておきましょう。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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コスモ東京ベイタワーの基本データ
まず、建物の年代・階数・戸数・所在を見ておきましょう。
| 所在地 | 中央区勝どき5丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩9〜10分 |
| 竣工 | 2000年10〜11月(築26年) |
| 構造・階数 | RC造・地上26階・地下2階 |
| 総戸数 | 217戸 |
| 分譲主 | リクルートコスモス |
竣工の月や徒歩分数は、サイトによって少しずつ違います。ご自分の購入時の書類で確かめておくと安心です。
コスモ東京ベイタワーはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の給排水管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
RC造の高層マンションは、抜ける壁と抜けない壁を図面で見分ける必要があります。構造に関わる壁は取り払えないのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的です。交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
26階建て・217戸のマンションでは、搬入・設備の年数・立地で工事の中身が変わります。
26階建ての搬入と養生
高い階への資材の搬入は、エレベーターの使える時間帯と養生のルールで段取りが決まります。基本は管理組合の規定にそろえます。
管理組合・工事会社に確認すること
築26年は設備の使用年数を数える
2000年竣工で築25年を超えました。給湯器・水栓・換気扇などの設備は、使用年数を数えて交換を考える時期です。
管理組合・工事会社に確認すること
勝どき駅から徒歩9〜10分の立地
駅から少し歩く場所なので、工事車両の停め方と廃材の搬出経路を早めに決めておくと、当日の段取りが楽になります。
管理組合・工事会社に確認すること
217戸の窓口と届け出
戸数が多い建物は、届け出の書式や受付の流れが決まっていることが多いです。見積もりの前に窓口を確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 高層マンションの実績 | 26階建てのRC造マンションの工事をしたことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 申請書類づくりと近隣へのあいさつを手伝ってもらえますか |
| 設備の扱い | 築26年前後の給湯器や水栓の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や資材の搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
高層マンションの工事で避けたいのは、搬入や養生のルールを確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
コスモ東京ベイタワーのリフォームでよくある質問
- コスモ東京ベイタワーはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「コスモ新浦安東京ベイ」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。コスモ東京ベイタワーは中央区勝どき5丁目にある2000年築のマンションで、浦安市のコスモ新浦安東京ベイとは場所も建物も違います。
- 築26年だと配管の交換は必要ですか？
築25年を超えると、給湯器や水栓などの設備は交換の時期に入ってきます。配管は床や壁を開けるときに状態を見てもらい、交換するか判断するのが無難です。
- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年以降の建物にあたり、耐震基準の証明は不要とされるのが一般的です。ただし控除は面積や所得などの条件もあるため、契約前に国税庁の案内か不動産会社で確かめましょう。
まとめ
コスモ東京ベイタワーは、2000年築・26階建て217戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
搬入と養生、設備の年数、工事車両の動き、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の住戸の図面を持って、高層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。