駅から近いのは助かるけど、工事の届け出はどこに出せばいいのかな。
第一磯子ハイツは、専有部分(住戸の内側)なら届け出をして工事を進められるマンションです。窓サッシや玄関ドアなどの共用部分と、建物を支える構造壁は自由に変えられません。
1970年12月に竣工した築56年のSRC造・地上11階地下1階で、大成有楽不動産が分譲した206戸の建物です。磯子駅から徒歩5分と駅に近い立地です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安で、水回りや内装だけなら抑えられます。
この記事では、築56年のこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築56年は配管の交換を前提に考える
- 1982年より前の建物は住宅ローン控除の耐震条件に注意
- 11階建てのSRC造は構造壁の確認が先
第一磯子ハイツのリフォーム・リノベ費用の目安
第一磯子ハイツは、SRC造・地上11階地下1階・206戸のマンションです。自分の住戸の内側は、管理規約の範囲で工事できるのが一般的です。
全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台です。
工事の範囲別の費用目安
売出しの例は約57〜60㎡の住戸なので、表の60〜69㎡の欄が近い目安になります。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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第一磯子ハイツの基本データ
先に、所在・交通・建物の規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 横浜市磯子区森1丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | JR「磯子」駅 徒歩5分(「屏風浦」駅 徒歩10分) |
| 竣工 | 1970年12月(築56年) |
| 構造・階数 | SRC造・地上11階地下1階 |
| 総戸数 | 206戸 |
| 分譲主 | 大成有楽不動産 |
| 住戸の広さ | 約57〜60㎡の例 |
第二磯子ハイツや、同じ森1丁目の「ヴェルドミール磯子」とは別の物件です。書類の名前を確かめましょう。
第一磯子ハイツはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
窓サッシや玄関ドアは共用部分として管理組合が管理するのが一般的です。交換したいときは管理組合への相談から始めましょう。
11階建てのSRC造は、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。図面で構造壁を確認してから間取りを考えましょう。
工事の前に確認すること
築56年で11階建ての建物は、配管・構造壁・搬入で工事の中身が変わります。
築56年は配管の交換を前提に
1970年竣工なので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
11階建てのSRC造は構造壁を図面で確認
SRC造は、建物を支える壁(構造壁)が住戸の中にあることが多く、取り払えません。約57〜60㎡の広さで間取りを変えるときは、先に図面を見てもらいましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
11階建ての搬入と養生のルール
地下1階付きの11階建てでは、資材の搬入ルートや養生のルールが決まっていることが多いです。
管理組合・工事会社に確認すること
旧耐震の建物は耐震の資料も確認
1982年より前に建てられた建物なので、耐震診断や改修の資料があるかを確認しておくと安心です。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築50年前後のSRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管の扱い | 築56年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築50年を超えた建物の工事で避けたいのは、床や壁を開けてから追加費用が出ることです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
第一磯子ハイツのリフォームでよくある質問
- 第一磯子ハイツはどこにありますか？
横浜市磯子区森1丁目にあります。JR「磯子」駅は徒歩5分、「屏風浦」駅は徒歩10分です。
- 「第二磯子ハイツ」「ヴェルドミール磯子」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。ヴェルドミール磯子も同じ森1丁目にあって近いですが、建物は違います。
名前が似ているので、管理組合の資料で建物名を確認しましょう。- 配管はどうしたらいいですか？
1970年竣工で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
第一磯子ハイツは、1970年築・206戸のマンションで、専有部分なら届け出をして工事を進められます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、構造壁、エレベーターの養生、耐震の資料の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、図面と住戸を見てもらい、築古のマンションに慣れた会社の見積もりを比べてみてください。