費用がどのくらいかかるのかも心配。
結論から言うと、ガーデン山団地は管理規約の範囲で室内を全面的にリノベーションできる団地です。
住戸の中(専有部分)のリフォーム・リノベーションは、管理組合への届け出をすれば可能です。ただし、建物を支える壁など、動かせない部分もあります。
費用は全面リノベで1,000万〜2,000万円台が目安で、水回りや内装だけならもっと抑えられます。
この記事では、ガーデン山団地でリフォーム・リノベーションをする前に確認することを、工事を頼む順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(45〜79㎡前後)
- 工事の前に管理組合への届け出が必要になる
- 1966年築で築60年近いので、配管の交換は前提で考える
- 全11号棟・約320戸の公団の団地で、号棟ごとに条件を確認
ガーデン山団地のリフォーム・リノベ費用の目安
築60年近いガーデン山団地でも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。
工事の範囲別の費用目安
この団地の住戸は45〜79㎡前後が多いため、その広さに近い目安を並べました。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)で、同じ会社は今の相場を70㎡で約1,600万〜2,200万円と紹介しています。
ガーデン山団地は45〜79㎡前後と住戸の広さに幅があります。40㎡台なら表の60〜69㎡の欄より下がり、70㎡台なら60〜69㎡と80〜89㎡の欄のあいだが目安です。
1966年築で築60年近いので、給水管・排水管の交換は見積もりに入れて当然と考えましょう。共用の配管との境目によって工事の範囲が変わるので、管理組合にも確認しておきましょう。
エレベーターは物件情報によって記載が違います。住む号棟に実際にないときは階段での搬入になり、そのぶん運搬費が上がるでしょう。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ガーデン山団地の基本データ
| 所在地 | 横浜市神奈川区三ツ沢下町 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 横浜市営地下鉄ブルーライン「三ツ沢下町」駅 徒歩約5〜12分 |
| 竣工 | 1966年11月 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 5階建て |
| 棟数・戸数 | 全11号棟・約320戸(319戸とするサイトもあり) |
| 分譲 | 日本住宅公団(現在のUR都市機構) |
| 施工 | 第一建設 |
| 管理 | 日本総合住生活 |
| 間取りの例 | 約45〜79㎡ |
表の内容は、複数の不動産会社の物件情報を照らし合わせてまとめています。
ガーデン山団地はどこまでリノベできる？できない工事
分譲の団地で自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
窓サッシや玄関ドアは共用部分として管理組合が管理するのが一般的なので、交換したいときは管理組合に相談します。
ガーデン山団地は1966年築・5階建ての公団の団地です。この型は住戸の中にも建物を支える壁があることが多いので、図面で確認してから間取りを考えましょう。
工事の前に確認すること
築60年近い団地の工事は、部屋の見た目より建物と管理の条件で、できることと費用が変わります。
管理組合への届け出と工事のルール
集合住宅の工事は、着工前に管理組合への届け出が必要になるのが一般的です。遮音性能や工事できる曜日・時間は管理規約で決まっていることが多く、規約は公開されていません。
管理組合・工事会社に確認すること
配管は交換する前提で考える
築60年近いので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難でしょう。共用の配管との境目がどこかは、管理組合と工事会社の両方に確かめておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
間取り変更は構造の壁を確認してから
5階建ての公団の団地は、建物を支える壁(構造壁)が住戸の中にもある造りが多く、その壁は取り払えません。
管理組合・工事会社に確認すること
エレベーターと搬入は現地で確認
物件情報によってエレベーターの記載が違うので、住む号棟に実際にあるかを現地で確認しましょう。階段で運ぶ場合は、運搬費が上がります。
管理組合・工事会社に確認すること
共用部の修繕の予定も聞いておく
不動産会社の情報では、2013年に外壁塗装などの大規模修繕が行われています。次の修繕や建物の今後の予定は、公開資料で確認できませんでした。
管理組合・工事会社に確認すること
団地の工事に強い会社の選び方
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 古い団地の工事の実績 | 築60年近い団地で、配管まで替える全面リノベをしたことはありますか |
| 管理組合への届け出 | ガーデン山団地の管理組合への届け出書類は作ってもらえますか |
| 共用の配管との境目 | 住戸の配管と共用の配管の境目まで、交換の範囲に入っていますか |
| 号棟ごとの搬入 | 住む号棟にエレベーターがない場合、搬入費はいくら見ていますか |
この4つを2〜3社に同じ条件で聞くと、ガーデン山団地の工事に慣れているかどうかの差がはっきり見えます。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
ガーデン山団地の工事でいちばん避けたいのは、着工してから「共用の配管との境目が思っていた場所と違った」「この号棟は階段でしか運べない」と分かることです。
住む号棟と住戸を見てもらってから見積もりを出してもらうと、配管を替える範囲と搬入のしかたを前もって確かめられます。
リフォームガイドのマンションリノベなら、マンションの工事に慣れたリノベ会社をコンシェルジュが選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも相場には約1,500万〜2,100万円の幅があるので、同じ条件で見積もりを比べるのが確実です。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ガーデン山団地のリフォームでよくある質問
- 工事に管理組合の許可はいりますか？
集合住宅では、着工前の届け出や承認が管理規約で決められているのが一般的です。
手続きの流れは管理組合か管理会社に確認しましょう。- 「コスモ三ツ沢ガーデン山」と同じ建物ですか？
別の建物です。
コスモ三ツ沢ガーデン山は2000年に建った民間のマンションで、公団のガーデン山団地とは違います。- ペットは飼えますか？
物件情報によって「不可」と「相談可」で記載が分かれています。
リフォームで床材を選ぶ前に、管理組合の決まりを確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。
証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
ガーデン山団地は、管理規約の範囲で室内を全面的に作り直せる1966年築の公団団地です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安で、工事の範囲を絞ればもっと抑えられます。
管理組合への届け出、配管、構造壁、エレベーターと搬入の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
ガーデン山団地のリフォームで迷ったら、マンションに強い会社に住戸を見てもらい、見積もりを比べるのが近道です。