10階以上の高層棟だと、工事のルールも多そうで不安。
結論から言うと、上星川団地は管理規約の範囲で室内を全面的にリノベーションできる団地です。
住戸の中(専有部分)のリフォーム・リノベーションは、管理組合への届け出をすれば可能です。ただし、高層棟なので、共用の配管の位置や床の遮音のルールで工事の内容に制約が出ることがあります。
費用は全面リノベで1,000万〜2,000万円台が目安で、水回りや内装だけならもっと抑えられます。
この記事では、上星川団地でリフォーム・リノベーションをする前に確認することを、工事を頼む順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 工事の前に管理組合への届け出が必要になる
- 横浜市住宅供給公社が分譲した高層の団地で、エレベーターがある
- 相鉄の上星川駅から徒歩5〜7分の駅近の団地
上星川団地のリフォーム・リノベ費用の目安
公社が分譲した上星川団地でも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。
工事の範囲別の費用目安
住戸の広さは棟や間取りで違うので、自分の住戸に近い広さの欄を見てください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)で、同じ会社は今の相場を70㎡で約1,600万〜2,200万円と紹介しています。
上星川団地は住戸の広さを確かな情報で確認できていないので、自分の住戸の面積を表の60〜69㎡か80〜89㎡の欄に当てはめて目安をつかみましょう。
1972年8月の竣工から50年以上たっています。配管まで全部きれいにするなら、給水管・排水管の交換費用は表の金額に上乗せして考えておきましょう。
10〜11階建ての高層棟なので、共用の配管の位置と床の遮音のルールで工事の内容が変わることがあります。管理規約で決まりを確認してから見積もりを取りましょう。
3号棟にはエレベーターがあるので、資材を階段で運ぶ手間はかかりにくいです。ほかの棟は、住む棟で確かめましょう。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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上星川団地の基本データ
| 所在地 | 横浜市保土ケ谷区上星川3丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 相鉄「上星川」駅 徒歩約5〜7分 |
| 竣工 | 1972年8月 |
| 構造・階数 | 3号棟は鉄骨鉄筋コンクリート造11階建て(号棟により異なる) |
| 戸数 | 約245戸 |
| 分譲 | 横浜市住宅供給公社 |
| 施工 | 飛島建設 |
| エレベーター | あり(3号棟) |
竣工・戸数・構造・設備の欄は、不動産会社の建物情報をもとにしています。戸数や構造・階数の書き方はサイトによって違うことがあるので、ご自分の棟で確かめましょう。
上星川団地はどこまでリノベできる？できない工事
分譲の団地で自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
窓サッシや玄関ドアは共用部分として管理組合が管理するのが一般的なので、交換したいときは管理組合に相談します。
上星川団地は10〜11階建ての高層棟がある公社の団地です。棟によって造りの情報が分かれているので、動かせる壁と配管の位置は、住む棟の図面で確認しましょう。
工事の前に確認すること
1972年築の高層の団地なので、建物の造りと管理のルールで、できることと費用が変わります。
管理組合への届け出と工事のルール
集合住宅の工事は、着工前に管理組合への届け出が必要になるのが一般的です。遮音性能や工事できる曜日・時間は、管理規約で決められていることが多いでしょう。
管理組合・工事会社に確認すること
配管は交換する前提で考える
築50年を超えているので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床をはがす全面リノベなら、同じ工事にまとめられます。
管理組合・工事会社に確認すること
住む棟の構造と階数を確認する
構造や階数はサイトによって書き方が違い、棟数もはっきりしていません。住む棟の構造と階数は、自分で確かめるのが確実です。
管理組合・工事会社に確認すること
エレベーターと搬入のルール
3号棟にはエレベーターがあります。ほかの棟は、住む棟で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
管理の形と費用を確かめる
管理の形や管理費・修繕積立金は、確度の高い情報で確認できていません。
管理組合・工事会社に確認すること
団地の工事に強い会社の選び方
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地の工事の実績 | 築50年以上の高層の団地で、配管まで交換する工事をしたことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 上星川団地の管理組合への届け出は、どこまで代わりに進めてもらえますか |
| 住みながらの工事 | 住みながら工事をする場合、工期と仮住まいの要不要はどう考えればいいですか |
| 共用の配管 | 共用の縦の配管の位置で、水回りを動かせる範囲はどこまでですか |
この4つを2〜3社に同じ条件で聞くと、上星川団地の工事に慣れているかどうかの差がはっきり見えます。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
上星川団地の工事でいちばん避けたいのは、着工してから「床下の配管が思ったより傷んでいた」「共用の配管の位置で浴室を動かせなかった」と分かることです。
住戸を見てもらってから見積もりを出してもらえば、配管の交換にかかる費用と、水回りの配置をどこまで変えられるかを前もって確かめられます。
リフォームガイドのマンションリノベなら、マンションの工事に慣れたリノベ会社をコンシェルジュが選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも相場には約1,500万〜2,100万円の幅があるので、同じ条件で見積もりを比べるのが確実です。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
上星川団地のリフォームでよくある質問
- 工事に管理組合の許可はいりますか？
集合住宅では、着工前の届け出や承認が管理規約で決められているのが一般的です。
手続きの流れは管理組合か工事会社に確認しましょう。- 公団の団地ですか？
いいえ、横浜市住宅供給公社が分譲した団地です。
管理のルールは上星川団地の管理組合の規約で確認しましょう。- 「ルネ上星川」と同じ物件ですか？
いいえ、釜台町の「ルネ上星川」は別の物件になります。
上星川団地は上星川3丁目にある1972年築の団地です。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。
証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
上星川団地は、上星川駅に近い1972年築の横浜市住宅供給公社分譲の高層団地で、管理規約の範囲で室内を全面的に作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安で、工事の範囲を絞ればもっと抑えられます。
管理組合への届け出、配管、住む棟の構造、搬入の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
上星川団地のリフォームで迷ったら、マンションに強い会社に住戸を見てもらい、見積もりを比べるのが近道です。