市営住宅もある大きな団地だから、分譲の住戸でどこまで工事できるのか、よくわからない。
結論から言うと、河原町団地は管理規約の範囲で室内を全面的にリノベーションできる団地です。
住戸の中(専有部分)のリフォーム・リノベーションは、管理組合への届け出をすれば可能です。ただし、分譲は13〜15号棟だけで、市営住宅や公社の賃貸の棟とはルールが別になります。
費用は1,000万〜2,000万円台が目安で、水回りや内装だけならもっと抑えられます。
この記事では、河原町団地でリフォーム・リノベーションをする前に確認することを、工事を頼む順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(48〜84㎡前後)
- 分譲は13〜15号棟の693戸で、市営・公社賃貸の棟とは別
- 工事の前に分譲の管理組合への届け出が必要になる
- 14階建て前後の高層棟なので、配管と搬入を確認
河原町団地のリフォーム・リノベ費用の目安
河原町団地でも、分譲の13〜15号棟の住戸なら、内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。市営住宅や公社賃貸の棟は対象になりません。
工事の範囲別の費用目安
この団地の住戸は48〜84㎡前後の2DK・2LDKなどが多いため、その広さに近い目安を並べました。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)で、同じ会社は今の相場を70㎡で約1,600万〜2,200万円と紹介しています。
分譲の棟の住戸は48〜84㎡前後と幅があり、67〜73㎡の2DK・2LDKの例が多いです。70㎡前後なら、全面リノベは1,000万〜2,000万円台の中ほどが目安になります。
1975年築で築50年を超えているので、給水管・排水管の交換は見積もりに含める前提です。水回りを動かす場合は、床下の排水管と縦管の位置で追加の費用が変わります。
14階建て前後の鉄骨鉄筋コンクリート造の棟で、エレベーターはあります。エレベーターの予約や共用部の養生にかかる費用が見積もりに入っているかを見ておきましょう。
いまリノベ済みの住戸の売出しは確認できていないので、費用の相場は複数の会社の見積もりを並べてつかむのが確実です。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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河原町団地の基本データ
| 所在地 | 川崎市幸区河原町1 |
|---|---|
| 最寄り駅 | JR「川崎」駅 徒歩約15分 |
| 竣工 | 1975年(号棟により異なる) |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 14階建てなど(号棟により異なる) |
| 棟数・戸数 | 分譲は13〜15号棟の3棟・693戸(団地全体は3,591戸) |
| 分譲 | 神奈川県住宅供給公社・川崎市住宅供給公社 |
| 設計 | 大谷幸夫(大谷研究室) |
| エレベーター | あり |
| 間取りの例 | 2LDK 73.12㎡、2DK 67.81㎡など |
| 管理費・修繕積立金の例 | 73.12㎡で月5,000円・月17,000円(過去の売出し情報の一例) |
棟数・戸数は川崎市幸区の資料、設計は文化庁の調査、間取りと費用の欄は売りに出ていた住戸の情報をもとにしています。
河原町団地はどこまでリノベできる？できない工事
分譲の団地で自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
窓サッシや玄関ドアは共用部分として管理組合が管理するのが一般的なので、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
河原町団地の分譲棟は鉄骨鉄筋コンクリート造の高層棟です。間取りを変えられる範囲は配管や梁の位置で決まることが多いので、図面で確認してから考えましょう。
工事の前に確認すること
河原町団地は市営・公社賃貸・分譲が号棟で分かれた大きな団地なので、まず分譲の棟のルールを確かめましょう。
管理組合への届け出と工事のルール
集合住宅の工事は、着工前に管理組合への届け出が必要になるのが一般的です。規約の内容は公開されていないので、管理組合に確認しましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
分譲の棟と賃貸の棟を区別する
河原町団地は、1〜3号棟・12号棟が市営住宅、4〜9号棟が県公社、13〜15号棟が分譲です。リノベできるのは分譲の13〜15号棟の住戸なので、調べるときも号棟を確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
号棟ごとの違いを確認
分譲の3棟は、県公社と市公社が分けて分譲していて、戸数や階数の情報はサイトによって違います。管理の形も自主管理・委託と書き方が違うので、住む棟の管理組合に直接確認しましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
配管は交換する前提で考える
築50年を超えているので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。水回りの位置を動かせるかは、床下の排水管と縦管の位置で決まります。
管理組合・工事会社に確認すること
高層棟は搬入と養生の段取りを確認
エレベーターがあるので、資材や設備はエレベーターで運ぶことになります。使える時間や養生のルールが決まっていることが多いです。
管理組合・工事会社に確認すること
団地の工事に強い会社の選び方
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 高層の団地の工事実績 | 築50年の高層の団地で、配管の交換を含めた全面リノベをしたことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 河原町団地の分譲の棟(13〜15号棟)の管理組合への届け出を手伝ってもらえますか |
| 号棟ごとの管理の違い | 県公社分と市公社分で、管理の窓口や工事のルールが違うかを確かめてもらえますか |
| エレベーターと養生 | エレベーターでの搬入と共用部の養生の費用は、見積もりに入っていますか |
この4つを2〜3社に同じ条件で聞くと、河原町団地の工事に慣れているかどうかの差がはっきり見えます。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
河原町団地の工事でいちばん避けたいのは、着工してから「この号棟は管理の窓口が別だった」「縦管の位置で水回りを動かせない」と分かることです。
住戸と図面を見てもらってから見積もりを出してもらうと、届け出の窓口や水回りの位置を、契約前にはっきりさせられます。
リフォームガイドのマンションリノベなら、マンションの工事に慣れたリノベ会社をコンシェルジュが選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも相場には約1,500万〜2,100万円の幅があるので、同じ条件で見積もりを比べるのが確実です。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
河原町団地のリフォームでよくある質問
- 工事に管理組合の許可はいりますか？
集合住宅では、着工前の届け出や承認が管理規約で決められているのが一般的です。
手続きの流れは管理組合か工事会社に確認しましょう。- 河原町団地ならどの棟でもリノベできますか？
リノベの対象になるのは分譲の13〜15号棟の住戸です。
市営住宅や公社賃貸の棟は、賃貸のルールに従います。- エレベーターはありますか？
分譲の棟にはエレベーターがあります。
工事で使うときの予約や養生のルールは、管理組合に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。
証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
河原町団地の分譲住戸は、管理規約の範囲で室内を全面的に作り直せる、13〜15号棟にある1975年築の公社分譲の高層棟です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安で、工事の範囲を絞ればもっと抑えられます。
管理組合への届け出、分譲の号棟の確認、配管、搬入の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
河原町団地のリフォームで迷ったら、マンションに強い会社に住戸を見てもらい、見積もりを比べるのが近道です。