築45年を超えているから、配管や費用も不安。
結論から言うと、菊名ハイツは管理規約の範囲で室内を全面的にリノベーションできるマンションです。
住戸の中(専有部分)のリフォーム・リノベーションは、管理組合への届け出をすれば可能です。ただし、配管の位置や建物を支える部分など動かせないところがあり、遮音のルールにも合わせる必要があります。
費用は全面リノベで1,000万〜2,000万円台が目安で、水回りや内装だけならもっと抑えられます。
この記事では、菊名ハイツでリフォーム・リノベーションをする前に確認することを、工事を頼む順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(67㎡前後なら中ほど)
- 工事の前に管理組合への届け出が必要になる
- 1〜4号館・458戸の7階建てで、住所は港北区大豆戸町
- 「ニュー菊名ハイツ」とは別の物件なので取り違えに注意
菊名ハイツのリフォーム・リノベ費用の目安
菊名ハイツでも、1〜4号館のどこであっても専有部分(自分の住戸の内側)は管理規約の範囲で工事できます。
工事の範囲別の費用目安
このマンションの住戸は67㎡前後の3LDKなど(住戸により異なる)が多いため、その広さに近い目安を表にしました。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)で、同じ会社は今の相場を70㎡で約1,600万〜2,200万円と紹介しています。
例に挙げた67㎡前後の3LDKなら、表の60〜69㎡の欄がそのまま目安になります。
1980年築で45年を超えているので、キッチンや浴室を新しくするときは給水管・排水管もいっしょに交換する前提で見積もりを取りましょう。
和室を洋室にする工事は、遮音の等級に合う床材を選ぶ必要があり、材料によって費用が変わります。7階建てでもエレベーターは確認できていないので、搬入費の扱いもあわせて見ておきましょう。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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菊名ハイツの基本データ
| 所在地 | 横浜市港北区大豆戸町 |
|---|---|
| 最寄り駅 | JR横浜線・東急東横線「菊名」駅 徒歩約4〜9分(号館により異なる) |
| 竣工 | 1980年 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 7階建て |
| 棟数・戸数 | 1〜4号館・458戸 |
| 分譲 | 共和宅建開発 |
| 施工 | 熊谷組 |
| 間取りの例 | 3LDK 67.32㎡ |
竣工・戸数・分譲の欄は、不動産会社の物件情報をもとにしています。
菊名ハイツはどこまでリノベできる？できない工事
分譲のマンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
窓サッシや玄関ドアは共用部分として管理組合が管理するのが一般的なので、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
菊名ハイツは7階建ての民間の分譲マンションです。和室を洋室にするような工事はしやすい一方で、水まわりの位置は床下の配管で決まるので、図面で確認してから考えましょう。
工事の前に確認すること
1980年築のマンションの工事は、部屋の見た目より建物と管理の条件で、できることと費用が変わります。
管理組合への届け出と工事のルール
集合住宅の工事は、着工前に管理組合への届け出が必要になるのが一般的です。あわせて、フローリングの遮音性能や工事できる曜日・時間も管理規約で決まっていることもあります。
管理組合・工事会社に確認すること
配管は交換する前提で考える
築45年を超えているので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床をはがす全面リノベなら、同じ工事にまとめると、あとから床を壊さずに済みます。
管理組合・工事会社に確認すること
和室を洋室にするときの床
畳をフローリングにすると、下の階に音が伝わりやすくなることがあります。
管理組合・工事会社に確認すること
号館と名前の似た物件を確かめる
菊名ハイツは1〜4号館に分かれていて、篠原北2丁目の「ニュー菊名ハイツ」は別の物件です。
管理組合・工事会社に確認すること
マンションの工事に強い会社の選び方
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| マンションの工事の実績 | 築40年を超えるマンションで和室を洋室にした例はありますか |
| 管理組合への届け出 | 菊名ハイツの管理組合への届け出書類を用意してもらえますか |
| 和室の床の遮音 | 畳をフローリングにするとき、規約に合う遮音の床材を使いますか |
| 号館ごとの図面 | 住む号館の図面を取り寄せて、配管の位置を確かめてもらえますか |
この4つを2〜3社に同じ条件で聞くと、菊名ハイツの工事に慣れているかどうかの差がはっきり見えます。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
菊名ハイツの工事でいちばん避けたいのは、着工してから「フローリングが遮音の規定に届かなかった」「浴室の位置を変えられなかった」と分かることです。
住戸と号館の図面を見てもらってから見積もりを出してもらうと、床材の選び方と水まわりを動かせる範囲が工事の前にはっきりします。
リフォームガイドのマンションリノベなら、マンションの工事に慣れたリノベ会社をコンシェルジュが選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも相場には約1,500万〜2,100万円の幅があるので、同じ条件で見積もりを比べるのが確実です。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
菊名ハイツのリフォームでよくある質問
- 工事に管理組合の許可はいりますか？
集合住宅では、着工前の届け出や承認が管理規約で決められているのが一般的です。
規約は公開されていないので、管理組合に確認しましょう。- ニュー菊名ハイツと同じマンションですか？
違います。菊名ハイツは港北区大豆戸町の7階建て・458戸のマンションで、ニュー菊名ハイツは篠原北2丁目にある別の物件です。
図面や規約を取り寄せるときは、名前をよく確かめましょう。- ペットは飼えますか？
ペットのルールは確認できていません。
飼う予定があるなら、契約や工事の前に管理組合で規約を確かめましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。
証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
菊名ハイツは、管理規約の範囲で室内を全面的に作り直せる、菊名駅に近い1980年築の分譲マンションです。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安で、工事の範囲を絞ればもっと抑えられます。
管理組合への届け出、配管、床の遮音、号館の確認は、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
菊名ハイツのリフォームで迷ったら、マンションに強い会社に住戸を見てもらい、見積もりを比べるのが近道です。