どこまで工事できるのか、いくらかかるのか、まだ全然わからない。
結論から言うと、南永田団地は管理規約の範囲で室内を全面的にリノベーションできる団地です。
住戸の中(専有部分)のリフォーム・リノベーションは、管理組合への届け出をすれば可能です。ただし、UR賃貸の2・3街区は対象外で、分譲の1街区(南永田住宅)の話になります。
費用は1,000万〜2,000万円台が目安で、水回りや内装だけならもっと抑えられます。
この記事では、南永田団地でリフォーム・リノベーションをする前に確認することを、工事を頼む順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(55〜62㎡前後)
- 分譲は1街区「南永田住宅」だけで、2・3街区はUR賃貸
- 工事の前に管理組合への届け出が必要になる
- 10〜14階建ての高層棟は搬入と養生の段取りを確認
南永田団地のリフォーム・リノベ費用の目安
団地でも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で自由に工事できます。
南永田団地の分譲は、1街区の「南永田住宅」です。2街区と3街区はUR都市機構の賃貸なので、賃貸の部屋は自分でリフォームできません。
工事の範囲別の費用目安
この団地の住戸は55〜62㎡前後の2LDK・3DK・3LDKが多いため、その広さに近い目安を並べました。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
60㎡より小さい住戸は、表の60〜69㎡の欄より下がることが多いです。
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)です。
同じ会社は、今の首都圏の一般的な相場を70㎡で約1,600万〜2,200万円と紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータでも、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)です。
資材と人件費は上がっているので、全面リノベは1,000万〜2,000万円台で見ておくと予算の読み違いが起きにくくなります。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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南永田団地の基本データ
工事の計画は、建物の年代・構造・管理の仕組みで決まることが多いので、先に基本を押さえておきましょう。
| 所在地 | 横浜市南区永田みなみ台 |
|---|---|
| 分譲の範囲 | 1街区「南永田住宅」(2・3街区はUR賃貸) |
| 戸数 | 1,035戸(1街区。資料により1,058戸) |
| 竣工 | 1974年ごろ(入居開始は1974年度) |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 10〜14階建て |
| 分譲 | 日本住宅公団(現在のUR都市機構) |
| 管理 | 南永田住宅管理組合(管理会社は日本総合住生活) |
| 間取りの例 | 2LDK・3DK・3LDK 約55〜62㎡ |
| 管理費・修繕積立金の例 | 62.0㎡で月6,000円・月14,000円 |
| 交通 | 京急「弘明寺」駅からバス約8分。団地内にバス停が3つ |
戸数・竣工は横浜市の団地再生の資料、管理費などは売りに出ている住戸の情報をもとにしています。
南永田団地はどこまでリノベできる？できない工事
分譲の団地で自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
窓サッシや玄関ドアは共用部分として管理組合が管理するのが一般的なので、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
南永田住宅は鉄骨鉄筋コンクリート造の高層棟です。壁を動かしたいときは、構造に関わる壁かどうかを図面で確認してから計画しましょう。
工事の前に確認すること
1974年ごろに建った高層の団地の工事は、部屋の見た目より建物と管理の条件で、できることと費用が変わります。
管理組合への届け出と工事のルール
集合住宅の工事は、着工前に管理組合への届け出が必要になるのが一般的です。フローリングの遮音性能や工事できる曜日・時間も、南永田住宅管理組合の規約で決められていることが多いので、管理事務所に確認しましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
配管は交換する前提で考える
築50年を超えるので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床をはがす全面リノベなら、配管の交換を同じ工事にまとめると、あとから床を壊さずに済みます。
管理組合・工事会社に確認すること
高層棟は搬入と養生の段取りを確認
10〜14階建ての棟では、資材の運び込みにエレベーターや共用廊下を使う日時が決められていることがあります。
管理組合・工事会社に確認すること
団地の再生の動きも知っておく
2022年3月に横浜市などが「南永田団地(永田みなみ台地区)再生ビジョン」をまとめ、団地全体のまちづくりが進んでいるところです。
管理組合・工事会社に確認すること
団地の工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築50年以上の団地を工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類は作ってもらえますか |
| 配管の扱い | 配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えるはずです。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
団地の工事でいちばん避けたいのは、着工してから「規約でこの工事はできない」「配管が想定外だった」と分かることです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、マンションの工事に慣れたリノベ会社をコンシェルジュが選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があります。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに同じ条件で見積もりを比べることが大切です。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
南永田団地のリフォームでよくある質問
- 2街区・3街区の部屋もリフォームできますか？
2街区と3街区はUR都市機構の賃貸なので、借りている人が自分でリフォームすることはできません。
この記事の内容は、分譲の1街区(南永田住宅)の話です。- 工事に管理組合の許可はいりますか？
集合住宅では、着工前の届け出や承認が管理規約で決められているのが一般的です。
手続きの流れは管理事務所か工事会社に確認しましょう。- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造に関わる壁は取り払えません。
動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。
証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
南永田団地は、分譲の1街区(南永田住宅)なら管理規約の範囲で室内を全面的に作り直せる団地です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安で、工事の範囲を絞ればもっと抑えられます。
管理組合への届け出、配管、高層棟の搬入の3つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
南永田団地のリフォームで迷ったら、マンションに強い会社に住戸を見てもらい、見積もりを比べるのが近道です。