棟によって造りが違っていて、自分の棟だとどうなのか不安。
結論から言うと、三ツ沢ハイタウンは管理規約の範囲で室内を全面的にリノベーションできるマンションです。
住戸の中(専有部分)のリフォーム・リノベーションは、管理組合への届け出をすれば可能です。ただし、棟によって構造が違うので、住む棟の造りによって動かせない壁が変わります。
費用は全面リノベで1,000万〜2,000万円台が目安で、水回りや内装だけならもっと抑えられます。
この記事では、三ツ沢ハイタウンでリフォーム・リノベーションをする前に確認することを、工事を頼む順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 工事の前に管理組合への届け出が必要になる
- 全5棟で構造と階数が棟ごとに違う(最高11階)
- 藤和不動産が分譲した民間のマンションで、公団の団地ではない
三ツ沢ハイタウンのリフォーム・リノベ費用の目安
三ツ沢ハイタウンでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。ただし棟ごとに造りが違うので、できる工事の幅も棟で変わります。
工事の範囲別の費用目安
このマンションの住戸は約56〜91㎡の2LDK〜4LDKが多いため、その広さに近い目安を並べました。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)で、同じ会社は今の相場を70㎡で約1,600万〜2,200万円と紹介しています。
住戸は約56〜91㎡の2LDK〜4LDKで、売りに出ていた3LDKは73㎡台でした。70㎡台なら、表の60〜69㎡と80〜89㎡の欄のあいだくらいを目安にしましょう。
1号棟の竣工は1971年7月で、築50年を超えた建物です。全面リノベでは給水管・排水管の交換を最初から見積もりに入れておくと、あとで金額がふくらみにくくなります。
棟によって鉄骨鉄筋コンクリート造・PC造・HPC造と造りが違い、造りによっては取り払えない壁が多くなる可能性があります。間取りを大きく変えるかどうかで費用が変わるので、住む棟の図面で確かめましょう。
エレベーターがあるかも確かな情報では確認できていません。5階建ての棟などでは、階段での搬入になるかを見積もりの前に聞いておきましょう。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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三ツ沢ハイタウンの基本データ
| 所在地 | 横浜市西区宮ケ谷 |
|---|---|
| 最寄り駅 | ブルーライン「三ツ沢上町」駅 徒歩約17〜18分、JR「横浜」駅 徒歩約20〜24分 |
| 竣工 | 1971年7月(1号棟) |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造・PC造・HPC造など 5〜11階建て(号棟により異なる) |
| 棟数・戸数 | 5棟・約436〜440戸 |
| 分譲 | 藤和不動産(現在の三菱地所レジデンス) |
| 施工 | 藤田組(現在のフジタ) |
| 間取りの例 | 3LDK 73.84㎡など |
竣工・棟数・構造の欄は不動産会社の建物情報、間取りの例は売りに出ている住戸の情報をもとにしています。
三ツ沢ハイタウンはどこまでリノベできる？できない工事
分譲のマンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
窓サッシや玄関ドアは共用部分として管理組合が管理するのが一般的なので、交換したいときは管理組合に相談します。
三ツ沢ハイタウンは棟ごとに鉄骨鉄筋コンクリート造やPC造などの違う造りで建てられています。造りによって取り払える壁が変わるので、住む棟の図面をリノベ会社に見てもらいましょう。
工事の前に確認すること
1971年築で棟ごとに造りが違うマンションなので、住む棟の構造と管理の条件を先に確かめましょう。
管理組合への届け出と工事のルール
集合住宅の工事は、着工前に管理組合への届け出が必要になるのが一般的です。遮音性能や工事の曜日・時間は管理規約で決められていることが多いので、管理組合に聞きましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
住む棟の構造を確認する
5棟は5階建てから11階建てまであり、構造もそれぞれ違います。間取りを変えたいなら、最初の一歩は住む棟の図面です。
管理組合・工事会社に確認すること
配管は交換する前提で考える
築50年を超えているので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床をはがす全面リノベなら、同じ工事にまとめるとあとから床を壊さずに済みます。
管理組合・工事会社に確認すること
管理会社とペットのルールは要確認
管理会社やペットのルールは、確度の高い情報で確認できていません。最新の内容は管理組合で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
名前の似た別の物件と区別する
同じ宮ケ谷にある「パークハイツ三ツ沢」は別の物件です。見積もりを頼むときは、三ツ沢ハイタウンの何号棟かまで伝えましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
マンションの工事に強い会社の選び方
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 古いマンションの工事の実績 | 築50年以上で、PC造やHPC造のマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 三ツ沢ハイタウンの管理組合に出す書類は用意してもらえますか |
| 棟ごとの構造 | 住む号棟の構造で、取り払える壁はどれか図面で見てもらえますか |
| 搬入の方法 | エレベーターを使えない場合の運搬費は見積もりに入っていますか |
この4つを2〜3社に同じ条件で聞くと、三ツ沢ハイタウンの工事に慣れているかどうかの差がはっきり見えます。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
三ツ沢ハイタウンの工事でいちばん避けたいのは、着工してから「この壁は建物を支えているので取れない」「古い配管が床下で傷んでいた」と分かることです。
住戸と住む棟の図面を見てもらってから見積もりを出してもらえば、間取りをどこまで変えられるかと配管にかかる費用を前もって確かめられます。
リフォームガイドのマンションリノベなら、マンションの工事に慣れたリノベ会社をコンシェルジュが選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも相場には約1,500万〜2,100万円の幅があるので、同じ条件で見積もりを比べるのが確実です。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
三ツ沢ハイタウンのリフォームでよくある質問
- 工事に管理組合の許可はいりますか？
集合住宅では、着工前の届け出や承認が管理規約で決められているのが一般的です。
手続きの流れは管理組合か工事会社に確認しましょう。- 公団の団地ですか？
いいえ、藤和不動産が分譲した民間のマンションです。
団地のような多棟型ですが、管理のルールは管理組合の規約で確認しましょう。- 壁を取って間取りを変えられますか？
棟によって構造が違うので、取り払える壁も変わります。
図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。
証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
三ツ沢ハイタウンは、藤和不動産が分譲した1971年築の全5棟のマンションで、管理規約の範囲で室内を全面的に作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安で、工事の範囲を絞ればもっと抑えられます。
管理組合への届け出、住む棟の構造、配管、管理のルールの4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
三ツ沢ハイタウンのリフォームで迷ったら、マンションに強い会社に住戸を見てもらい、見積もりを比べるのが近道です。