築25年だと、どこまで水回りを替えるべきか迷っている。
シーパークスは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
横須賀市平成町1丁目にある2001年竣工・築25年の建物で、リクルートコスモスなどが分譲しました。ザ・ウイングフォート(約242戸・9階建て)とザ・トップアクシア(約82戸・14階建て)の2棟で、総戸数は約324戸です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。70㎡台の住戸が売り出された例があり、表の60〜69㎡と80〜89㎡の間で見当をつけましょう。
この記事では、築25年・2棟構成のこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(70㎡台は2つの欄の間)
- 築25年なので配管は交換ありきでなく状態を調べてから決める
- 9階建てと14階建ての2棟で搬入の事情が違う
- 約324戸の届け出の流れを早めに聞く
シーパークスのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
シーパークスは、リクルートコスモスなどが分譲した9階建てと14階建ての2棟の大規模マンションです。京急本線の県立大学駅まで徒歩6〜7分で通えます。
工事の範囲別の費用目安
売り出された住戸には、75.6㎡の3LDKや約70〜83㎡の部屋があります。70㎡台なら、表の60〜69㎡の欄より上、80〜89㎡の欄より下を目安にしましょう。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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シーパークスの基本データ
まず、棟の構成・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 横須賀市平成町1丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 京急本線「県立大学」駅 徒歩6〜7分 |
| 竣工 | 2001年(築25年) |
| 構造・階数 | ザ・ウイングフォート 9階建て、ザ・トップアクシア 14階建て |
| 総戸数 | 約324戸(ウイングフォート約242戸、トップアクシア約82戸) |
| 分譲主 | リクルートコスモスほか |
| 住戸の広さ | 75.6㎡の3LDKや、約70〜83㎡の部屋が売り出された例がある |
サイトによって、総戸数や階数が違って書かれています。2棟をひとまとめにした数字と、棟ごとの数字が混ざっているためです。ご自分の棟の戸数と階数は、管理組合で確かめておくと安心です。
シーパークスはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
鉄筋コンクリート系の建物では、壁の中に構造を支える壁が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築25年で2棟に分かれた大規模マンションでは、棟の違い・配管・搬入で工事の中身が変わります。
ウイングフォートとトップアクシアの違い
9階建てのウイングフォートと14階建てのトップアクシアでは、棟の規模も戸数も違います。自分の棟の図面と、棟ごとに工事のルールが分かれているかを確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
築25年は配管の状態を調べてから
築40年にはまだ年数がありますが、キッチンや浴室まわりの配管は状態を見てから工事の範囲を決めましょう。水回りを動かすなら、床下の排水管の位置も見てもらいます。
管理組合・工事会社に確認すること
9階建てと14階建ての搬入と養生
14階建てのトップアクシアでは、高い階ほど資材を運ぶ回数が増えます。搬入の経路と養生は、棟ごとに先に決めておくと工期が読みやすくなります。
管理組合・工事会社に確認すること
約324戸の届け出を早めに
総戸数が多い建物では、工事の申請の受付や承認の流れが決まっていることが多いです。工事ができる曜日や時間も聞いておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| マンションの実績 | 築25年前後・9〜14階建てのマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 配管の状態を見てから工事の範囲を決められますか |
| 見積もりの内訳 | 高い階への搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
大きな建物の工事で避けたいのは、搬入や養生のルールを確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
シーパークスのリフォームでよくある質問
- シーパークスはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 横須賀の他のマンションと同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。シーパークスは横須賀市平成町1丁目にある2001年竣工の2棟構成のマンションで、近くにある別名のマンションとは建物も分譲会社も違います。
資料を見るときは、棟の名前(ザ・ウイングフォートかザ・トップアクシアか)も確かめてください。- 配管はどうしたらいいですか？
築25年なので、配管の交換を前提にせず、まず状態を調べるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
2001年築は、1982年以降の耐震基準で建てられた年代にあたります。控除の条件や上限額は年ごとに変わるため、国税庁の案内を確認し、契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
シーパークスは、2001年築・2棟・約324戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。70㎡台なら、2つの欄の間で見当をつけてください。
自分の棟の違い、配管の状態、高い階への搬入と養生、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の棟の図面を持って、マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。