12階建てだと、高い階では工事の搬入も気になる。
東急鷺沼ドエルは、管理組合への届け出で室内を作り直せるマンションです。専有部分(住戸の内側)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に進められます。
川崎市宮前区小台1丁目にある1968年11月竣工の築58年の建物で、SRC造・地上12階地下1階、総戸数は120戸です。分譲したのは東京急行電鉄で、鷺沼駅から徒歩2〜3分と駅に近い立地です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。水回りと内装に絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、築58年で12階建てのこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことをまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築58年なので配管の交換も工事に入れて考える
- SRC造12階建ては構造壁と搬入ルートを確認
- 1982年より前の建物で、購入時は耐震の条件に注意
東急鷺沼ドエルのリフォーム・リノベ費用の目安
自分の住戸の内側(専有部分)は、管理規約の範囲で工事できるのが一般的です。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
東急鷺沼ドエルは、東急が分譲したSRC造の高層マンションです。売出しの一例には、約59㎡の2LDK(4階)がありました。
工事の範囲別の費用目安
売出しの一例は約59㎡の2LDKで、表の60〜69㎡の欄が近い目安です。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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東急鷺沼ドエルの基本データ
先に、建物の年代・構造・戸数を確認しておきましょう。
| 所在地 | 川崎市宮前区小台1丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東急田園都市線「鷺沼」駅 徒歩2〜3分 |
| 竣工 | 1968年11月(築58年) |
| 構造・階数 | SRC造・地上12階地下1階 |
| 総戸数 | 120戸 |
| 分譲主 | 東京急行電鉄 |
鷺沼駅のまわりには、東急ドエル・アルス鷺沼など名前の似た別の物件があります。所在地と築年で見分けましょう。
東急鷺沼ドエルはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造は壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、図面で確認してもらいましょう。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的です。交換したいときは管理組合に相談します。
工事の前に確認すること
築58年・12階建ての建物では、配管・構造・搬入で工事の中身と費用が変わります。
築58年は配管の交換が前提
1968年竣工なので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床や壁を開ける全面リノベなら、まとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
SRC造は構造壁を図面で確かめる
鉄筋と鉄骨が入った建物では、見た目では壁の役割がわからないことがあります。間取りを変える前に、必ず図面で確認しましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
12階建ては搬入と養生のルール
高い階では、資材を運ぶ経路と養生の範囲で、工事の段取りが変わります。管理組合で決まりがあるかを先に聞いておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
120戸でも届け出は先に
規模が小さめのマンションでも、届け出と承認が必要なことが一般的です。内容は非公開なので、直接確認しましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 築50年超の実績 | 築50年を超えるSRC造の高層マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管の扱い | 築58年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 12階建ての搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築50年を超える高層マンションで避けたいのは、搬入や配管の扱いを決めないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
東急鷺沼ドエルのリフォームでよくある質問
- 東急鷺沼ドエルはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「東急ドエル・アルス鷺沼」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。東急鷺沼ドエルは宮前区小台1丁目にある1968年築の建物で、東急ドエル・アルス鷺沼とは築年も建物も違います。
- 配管はどうしたらいいですか？
1968年築で築50年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前に建てられた建物なので、住宅ローン控除では国税庁の案内のとおり、耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要になります。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
東急鷺沼ドエルは、1968年築・120戸のSRC造マンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、構造壁、搬入と養生、管理組合への届け出を、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、図面を持って、築50年超の高層マンションに慣れた会社の見積もりを比べてみてください。